Сколько платят застройщики
Застройщики Дубая платят агентству от 3 до 7 процентов от цены объекта за приведённого покупателя. Среднее по рынку в 2026 году 5–6 процентов. Ставка зависит от трёх вещей:
- Уровень застройщика. Крупные бренды с очередью из покупателей платят меньше: у них спрос идёт сам. Молодые и средние застройщики платят больше, потому что брокер для них главный канал продаж.
- Стадия проекта. На запуске ставка обычно выше, к концу продаж, когда остаются сложные лоты, может вырасти ещё.
- Объём агентства. Агентства с большим оборотом по конкретному застройщику получают повышенную ставку и бонусы, недоступные одиночному брокеру.
На запусках проектов застройщики часто объявляют временные бонусы: например, плюс 2 процента к базовой ставке за сделки в первые 48 часов продаж. Отсюда ажиотаж на launch-мероприятиях, который со стороны выглядит странно.
Ставки не публикуются открыто. Их знает агентство, у которого подписан агентский договор с застройщиком, и это одна из причин, почему брокер без агентства не может работать с off-plan вообще.
Кому платят: агентству, а не брокеру
Застройщик платит комиссию только компании, с которой у него подписан агентский договор, и только на её счёт, с инвойсом и НДС. Физическому лицу застройщик не заплатит никогда, какую бы карту брокера оно ни показывало. Дальше агентство делит комиссию с брокером по своим правилам: сплит 50/50, 70/30 или партнёрская модель с долей 85–90 процентов.
Практическое следствие для брокера: ваш доход по off-plan зависит не только от ставки застройщика, но и от того, есть ли у вашего агентства прямой договор с ним. Если договора нет, сделка идёт через посредника, и ставка делится ещё раз.
Когда приходят деньги
Это то, о чём новички не знают, а опытные брокеры молчат. Застройщик не платит комиссию в момент сделки. Выплата привязана к платежам покупателя:
- Покупатель бронирует объект и вносит первый платёж, обычно 10–20 процентов.
- Подписывается SPA, сделка регистрируется в Oqood.
- Застройщик выпускает комиссию к оплате после того, как прошёл определённый порог оплаты покупателем. У большинства застройщиков половина комиссии после первого платежа, остаток после второго или третьего.
- Агентство выставляет инвойс, застройщик оплачивает его в свой платёжный цикл.
Итого от подписания SPA до денег на счёте агентства проходит обычно полтора-два месяца, а если покупатель платит по растянутому плану, ещё дольше. Потом агентство выплачивает долю брокеру по своим срокам. Брокер, закрывший сделку в марте, часто видит деньги в мае или июне.
Когда комиссию не платят
Комиссия по off-plan может не прийти вовсе, и брокеру стоит знать, в каких случаях:
- Покупатель не внёс следующий платёж. Застройщик не платит за сделку, по которой не поступают деньги, а при расторжении договора может потребовать возврат уже выплаченной части.
- Клиент был зарегистрирован за другим агентством. Застройщики фиксируют клиента за первым агентством, которое его зарегистрировало. Если ваш клиент уже «в системе» у конкурента, комиссия уйдёт туда.
- Нарушение правил рекламы. Объявление без разрешения Trakheesi или с ценой ниже прайс-листа застройщика может стоить агентству бонуса или всей комиссии.
Отсюда правило: регистрируйте клиента у застройщика через агентство до того, как повезёте его на показ, и проверяйте, что клиент не был уже зарегистрирован кем-то другим.
Что такое аванс комиссии
Ожидание в полтора-два месяца это главная боль брокера на off-plan, и на рынке появилось решение: авансирование комиссии. Агентство выплачивает брокеру большую часть его доли сразу после подписания SPA, из своих средств, а само ждёт застройщика.
Как это работает в FOR YOU: партнёр получает 84 процента своей комиссии в течение двух-трёх дней после подписания SPA, а по отдельным проектам, где застройщик участвует в схеме, все 100 процентов. Доступно по десяткам застройщиков, список отмечен в системе Alnair отдельным фильтром. Для брокера это значит, что деньги за мартовскую сделку приходят в марте, а не в июне.
Аванс не бесплатен для агентства: оно берёт на себя риск того, что покупатель не заплатит следующий взнос, и замораживает свои деньги на два месяца. Поэтому авансирование предлагают не все и не по всем застройщикам. Но для брокера, у которого расходы идут каждый месяц, разница между «через три дня» и «через два месяца» часто важнее, чем разница в пару процентов доли.
Считаем на примере
Квартира за 2 миллиона AED, застройщик платит 5 процентов, это 100 000 AED. Брокер на партнёрской модели с долей 88 процентов должен получить 88 000 AED.
| Схема | Когда деньги у брокера | Сколько |
|---|---|---|
| Обычная выплата | через 1,5–2 месяца после SPA, двумя частями | 88 000 AED |
| Аванс 84% | 73 920 AED через 2–3 дня после SPA, остаток после застройщика | 88 000 AED |
| Аванс 100% по проектам-участникам | 88 000 AED через 2–3 дня после SPA | 88 000 AED |
Сумма одна и та же. Меняется только то, когда она у вас. Для брокера, который закрывает сделку в месяц, это разница между постоянным кассовым разрывом и нормальной жизнью.
Что спросить у агентства про off-plan до первой сделки
- С какими застройщиками есть прямой агентский договор, а с какими работа идёт через посредника.
- Какая ставка по конкретному проекту и есть ли сейчас бонус.
- Через сколько дней после поступления денег от застройщика выплачивается доля брокера.
- Есть ли авансирование, по каким застройщикам и какой процент.
- Как регистрируется клиент у застройщика и кто проверяет, что он не зарегистрирован у другого агентства.
Условия FOR YOU по off-plan: доля партнёра 88 процентов до 5 миллионов AED и 90 выше, выплата в течение двух рабочих дней после поступления денег, аванс 84 процента после SPA и 100 по проектам-участникам. Подробности и калькулятор на странице для брокеров.
