Почему цифры «средней зарплаты» ничего не значат
Сайты с зарплатами показывают для Дубая всё сразу: от 3 500 AED в месяц до 325 000 AED в год. Разброс объясняется просто: подавляющее большинство брокеров в Дубае работают без оклада, только на комиссии. Кто-то получает небольшой фикс в первые месяцы, но и он потом вычитается или заменяется процентом. Поэтому «средняя зарплата брокера» это среднее между нулём и миллионом, и на неё нельзя опираться.
Опираться можно на три вещи: сколько платят за сделку, какую долю забирает агентство и сколько сделок брокер реально закрывает за год. Дальше именно об этом.
Откуда берётся доход: три источника
| Тип сделки | Кто платит | Сколько | Когда |
|---|---|---|---|
| Вторичка, продажа | покупатель, иногда обе стороны | рыночный стандарт 2% от цены | в день сделки в Trustee Office |
| Аренда | арендатор | 5% годовой аренды | при подписании договора |
| Off-plan, новостройки | застройщик | 3–7% от цены, в среднем 5–6 | по этапам оплаты покупателя, обычно 1,5–2 месяца после SPA |
Обратите внимание на третью строку. Комиссия на off-plan в два-три раза выше, чем на вторичке, при том же чеке. Именно поэтому основные деньги брокеров Дубая сегодня в новостройках, а вторичка и аренда это скорее стабильный фон и способ удержать клиента до следующей покупки.
Ни одна из этих ставок не установлена законом. RERA регулирует, кто имеет право получать комиссию, но не её размер. Всё это рыночные конвенции, о которых договариваются.
Что съедает сплит
Деньги от сделки приходят не брокеру, а агентству, под лицензией которого он работает. Дальше начинается сплит. Как это выглядит в городе:
- Новичок с окладом: меньше 50 процентов комиссии, иногда 30–40, зато есть небольшая фиксированная часть и лиды от агентства.
- Стандарт: 50/50. Самая частая схема, особенно в первые два года.
- Опытный брокер в крупном агентстве: 60/40 или 70/30 после выполнения плана.
- Партнёрская модель: 85–90 процентов у брокера со своим потоком клиентов, который закрывает сделки через партнёрское агентство, не переходя к нему в штат.
Сплит это единственная переменная в формуле дохода, которую брокер контролирует полностью. Количество сделок зависит от рынка и клиентов, ставка от застройщика, а вот доля от того, где и на каких условиях вы закрываете сделку.
Сколько выходит на руки: три портрета
Возьмём типичный для Дубая чек. Средняя цена сделки в нашей партнёрской сети около 2,3 миллиона AED, по рынку в целом чуть ниже. Для простоты считаем 2 миллиона, off-plan, комиссия застройщика 5 процентов, то есть 100 000 AED с одной сделки.
| Портрет | Сделок в год | Сплит | На руки за год | В месяц |
|---|---|---|---|---|
| Первый год, без базы | 3–4 | 50/50 | 150 000–200 000 AED | 12 000–17 000 AED |
| Стабильный брокер | 6–8 | 50/50 | 300 000–400 000 AED | 25 000–33 000 AED |
| Тот же брокер на партнёрской модели | 6–8 | 88/12 | 528 000–704 000 AED | 44 000–59 000 AED |
| Сильный брокер с потоком | 12–15 | 88/12 | 1 056 000–1 320 000 AED | 88 000–110 000 AED |
Эти цифры совпадают с тем, что показывают независимые оценки: активные брокеры с опытом от одного до трёх лет обычно зарабатывают от 20 до 50 тысяч AED в месяц, а верхний слой рынка выходит за миллион в год. Разница между второй и третьей строкой это не другой рынок и не другие клиенты. Это те же шесть-восемь сделок, но с другой долей.
Всё это без налогов: подоходного налога в ОАЭ нет. НДС 5 процентов начисляется на комиссию агентства и платится сверху клиентом или застройщиком, на долю брокера он не влияет.
Что вычесть: расходы брокера
Чтобы картина была честной, из дохода нужно вычесть то, что брокер платит сам. Обычный набор:
- карта брокера и её ежегодное продление, курс, экзамен: в первый год 4 000–7 000 AED, дальше около 1 000 в год;
- подписка на порталы, если агентство её не даёт: Property Finder и Bayut для одного брокера обходятся в десятки тысяч AED в год, и это главная статья расходов «самостоятельных» брокеров;
- реклама в соцсетях, фото и видео объектов;
- машина и бензин: показы в Дубае это километры;
- абонентская плата и «стол», если агентство их берёт.
Отсюда простое правило: сравнивайте не процент, а процент минус обязательные расходы. Агентство с 70/30 и платной подпиской на порталы может оказаться хуже агентства с 88/12, где листинги публикуются бесплатно.
Первый год: чего ждать
Самая частая ошибка новичка: считать доход по таблице выше с первого месяца. Реальность первого года выглядит иначе. Два-три месяца уходят на карту, изучение рынка и первых клиентов. Первая сделка чаще всего случается на третий-пятый месяц. Первая выплата по off-plan приходит ещё через полтора-два месяца после SPA, если агентство не авансирует комиссию. Итого первые деньги обычно на пятом-седьмом месяце.
Поэтому запас на полгода жизни без дохода это не пессимизм, а нормальный план. И поэтому новичку без клиентов иногда разумнее год поработать в агентстве с лидами на сплите 50/50, а на партнёрскую модель переходить, когда появится свой поток.
Как брокеру увеличить доход, не увеличивая число сделок
- Сменить долю. Переход с 50 на 88 процентов при тех же сделках почти удваивает доход. Для брокера с собственным потоком клиентов это самый быстрый рычаг.
- Сдвинуться в off-plan. Комиссия застройщика 5–6 процентов против 2 на вторичке при том же клиенте.
- Получать аванс. Агентства, которые авансируют комиссию, выплачивают большую часть денег через несколько дней после SPA, а не через два месяца. На доход за год это не влияет, на доход за первое полугодие влияет сильно.
- Поднять средний чек. Один клиент на 5 миллионов равен двум с половиной клиентам на 2, при тех же усилиях на сделку.
- Убрать расходы. Бесплатные листинги и отсутствие абонентской платы это те же деньги, что и лишние проценты.
Партнёры FOR YOU получают 88 процентов комиссии на off-plan сделках до 5 миллионов AED и 90 выше, публикуют листинги под нашей лицензией бесплатно и не платят абонентскую плату. Посчитать свою сделку можно на калькуляторе на странице для брокеров.
